Investir en LMNP en 2015

Le LMNP est un Loueur Meublé Non Professionnel, il s’agit d’un régime fiscal qui permet de définir le statut du loueur meublé non professionnel. Le statut LMNP 2013 a pour objectif d’aider les propriétaires ayant fait l’acquisition d’un bien locatif meublé. Edouard Denis vous conseille sur l’investissement dans un logement en LMNP.

Conditions d’obtention du statut LMNP

A ce jour, le statut de Loueur LMNP est prévu pour une application jusqu’à 2016. En tant que régime fiscal immobilier, le statut LMNP soumet les partis à certaines règles d’éligibilité. Les conditions du régime LMNP permettent au loueur de meublé non professionnel de bénéficier des avantages du régime.

Condition liées à l’achat du bien LMNP :

-          Acheter un logement meublé 

-          Ne pas être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés)

-          Conclure un contrat de bail commercial sur une période contractuelle définie avec un gestionnaire.

Conditions liée à l’investissement LMNP :

-          Le revenu des locations sous le régime LMNP n’excède pas 50% du revenu global (soit 23 000 € par an).

Conditions liée à la gestion du bien LMNP :

-          Choisir un gestionnaire qualifié et fiable pour toute la durée du bail commercial.

-          Ne pas habiter le logement durant toute la durée du bail commercial.

 

Les biens éligibles au statut LMNP 2013

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel définit la liste des biens immobiliers éligibles à l’obtention des avantages du régime LMNP.

Les logements LMNP sont des résidences de services, elles doivent fournir aux futurs locataires 3 ou 4 services parmi les suivants :

-          Fourniture de linge de maison

-          Nettoyage de locaux

-          Accueil de la clientèle

-          Service de petit déjeuner

Les Résidences de Services et le statut LMNP

Les résidences étudiantes sont admises en LMNP dans le cadre des résidences de services. Privilégiées par les acquéreurs d’un logement sous le régime LMNP, elles permettent l’acquisition d’un bien immobilier à prix réduit tout en répondant à la demande croissante du marché immobilier concernant la construction de logements étudiants. Dans le cas des résidences de services étudiantes, il convient également de noter que l’achat d’une résidence étudiante est également compris dans l’acquisition d’un bien en loi Cervi Bouvard

D’autres biens immobiliers peuvent être acquis dans le cadre du régime LMNP, il s’agit uniquement de résidences de services :

-          Les EHPAD (Etablissements Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes)

-          Les résidences LMNP Sénior

-          Les résidences LMNP Tourisme

-          Les résidences LMNP d’Affaires

Logements Résidences de Services LMNP

Edouard Denis conseille et accompagne ses clients dans l’achat et la revente de biens LMNP. Les futurs acquéreurs en régime LMNP nos programmes dédiés via le programme d’achat de Résidences Etudiantes Edouard Denis.

Régimes d’imposition sur les revenus LMNP

En tant que régime fiscal, le statut LMNP prévoit différents régimes d’imposition.

 

Le régime BIC Réel.

Il s’agit du régime obligatoire pour les revenus supérieurs à 32 000 € par an. Il impose au propriétaire de tenir un journal comptable mais permet également de déduire certaines charges liées à la location du bien.

Exonération des frais liés à la gestion du bien en LMNP

-          Frais de notaire

-          Assurances

-          Travaux de réparation

Exonération des frais liés à la défiscalisation en LMNP

-          Taxe foncière

-          Taxe d’habitation

-          Intérêts d’emprunt

 

Le régime Micro-BIC.

Les revenus issus de la LMNP sont inférieurs à 32 000 € sans charge déductible. En revanche, le système est intéressant lorsque vos charges ne dépassent pas 50%, le revenu net est en effet alors calculé sur abattement.

 

Avantages  du LMNP.

Le statut de LMNP en 2013 propose certains avantages, en plus de pouvoir acquérir un bien immobilier à moindre coût, il est également possible de profiter d’avantages fiscaux liés au bail commercial conclut lors de la location du bien.

-          LMNP et Baux commerciaux : Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ne prévoit ne comprend pas de gestion locative, le bien est entièrement géré par le gestionnaire, vous recevez les loyers même si le bien n’est pas occupé (bail commercial).

-          TVA et LMNP : Le statut LMNP Neuf permet dans certains cas de récupérer la TVA  au bout de 20 années de locations. Avant cela, la cessation de la location du bien LMNP nécessite le remboursement de la TVA au pro-rata des années restantes.

-          Imputation du déficit foncier : Le statut LMNP peut permettre de déduire les charges de propriété sur les revenus locatifs en plus des amortissements possibles sur les biens meubles et immeubles.

-          Exonération sur la plus-value du bien : Au bout de 5 ans de détention du bien, le logement LMNP peut être exonéré de sa plus-value.

-          Dissociation du dispositif de location classique ou Duflot : Le propriétaire d’un bien LMNP bénéficie d’emplacements idéaux pour les locations liées à la construction de résidences de services (emplacements privilégiés pour les zones touristiques, étudiantes, etc.). Il n’est pas soumis aux conditions de plafonnement de loyer ou de zonage géographique définis par la Loi Duflot (ancienne loi Scellier).

Amortissement du régime LMNP

Depuis 2012, le déficit foncier est exclu du régime LMNP, pour le propriétaire, l’amortissement est linéaire et se fait sur la durée d’utilisation du bien. Ainsi, il s’agit de réduire les revenus LMNP pour arriver à un résultat nul et annuler l’imposition sur le bien.

Concernant l’amortissement du bien mobilier, il faut compter 5 à 7 ans d’utilisation des biens. Pour le bien immobilier, l’amortissement du bien LMNP est évalué entre 20 et 40 ans.

La période d’amortissement est une période non négligeable lors d’un investissement en LMNP, Edouard Denis vous conseille dans l’achat mais également dans la revente de votre bien afin de pouvoir profiter de l’ensemble du processus ce défiscalisation et d’optimiser la plus-value de votre bien lors de l’achat et de la revente d’une résidence de service LMNP.

Vente du bien en LMNP

Il est tout à fait possible de vendre un bien en LMNP, le cabinet Edouard Denis accompagne aujourd’hui les acheteurs et revendeurs de bien LMNP et les conseille dans leur choix et transactions (imposition, plus-value, inclusion dans l’ISF).

Revente LMNP et remboursement de la TVA : Lors de la revente de votre bien LMNP, si le bail commercial se poursuit, vous avez alors la possibilité de conserver la totalité de la TVA. Sinon, il vous faudrait rembourser cette dernière au prorata des années restantes.

 

Pour vos placements en achat et revente de logement LMNP, n’hésitez pas à contacter vos conseillers Edouard Denis.

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