Nue-Propriété : devenir propriétaire immobilier

La Nue-Propriété est un système de propriété immobilière dans lequel l’achat du bien immobilier est dissocié de son usufruit. Pour le nu-propriétaire, la rentabilité de l’investissement est souvent supérieure à 7%.Vous souhaitez investir dans le patrimoine immobilier pour devenir propriétaire ? Le cabinet de conseil Edouard Denis vous apporte informations et conseils dans le choix d’un achat en nue-propriété.

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Qu’est-ce-que la nue-propriété ?

Un investisseur acquiert la nue-propriété d’un logement par un acte de vente (paiement au comptant ou à crédit). En parallèle, un bailleur professionnel devient acquéreur de l’usufruit, c'est- à-dire du droit de jouissance sur le bien immobilier.

Concrètement, la nue-propriété vous permet d’acquérir un bien immobilier en confiant sa gestion et son entretien à un tiers sur une période de 10 à 25 ans.

L’investisseur immobilier achète la nue-propriété. Il devient alors le nu-propriétaire, titulaire de l’abusus :

  • le nu-propriétaire peut vendre le bien,
  • le nu-propriétaire peut donner le bien,
  • le nu-propriétaire prend à sa charge les réparations lourdes du bien,
  • le nu-propriétaire bénéficie des avantages fiscaux liés à la possession du bien.
L'usufruitier bénéficie de l'usus et du fructus :
  • l’usufruitier peut habiter le bien,
  • l’usufruitier peut louer le bien et percevoir les loyers,
  • l’usufruitier s’acquitte des impôts et taxes liés à la jouissance du bien,
  • l’usufruitier prend à sa charge l’entretien du bien.

Qu’est-ce-que le démembrement ?

Le démembrement est un dispositif juridique permettant de dissocier la nue-propriété de l’usufruit. La durée de la période de démembrement est de 10 à 25 ans en moyenne.

Durant le démembrement du bien, le nu-propriétaire peut vendre ou céder la nue-propriété du bien par donation. La nue-propriété reste cependant séparée de l’usufruit. L’usufruitier reste donc bénéficiaire de l’usus sur le bien immobilier. A ce titre, il continue de disposer des revenus et des avantages fiscaux liés à la possession du bien immobilier.

Quels sont les avantages d’un investissement en nue-propriété ?

La nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier sur le long terme en bénéficiant d’avantages fiscaux tout au long de la période de démembrement.

Patrimoine immobilier et économie d’impôts

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus issus de son achat immobilier : il ne reçoit pas de loyer et n’a donc pas de revenus à déclarer. La nue-propriété permet de répartir de façon durable les charges fiscales qui reposent normalement sur le propriétaire. Durant la période de démembrement la taxe foncière et l’ISF (Impôt Sur la Fortune) sont à la charge de l’usufruitier.

Développer son patrimoine immobilier en toute sécurité

La nue-propriété permet de protéger l’investisseur immobilier tout en lui permettant de disposer d’un patrimoine immobilier à moindre coût. Le dispositif de démembrement permet de supprimer les risques liés à la mise en location d’un logement tel que l’entretien et l’évolution de la demande.

L’acquisition d’un bien immobilier

Acheter un bien en nue-propriété c’est également faire le choix d’un bien compétitif sur le marché de l’immobilier. Un logement en nue-propriété doit être conçu et adapté à la demande du marché de l’immobilier afin de correspondre au besoin du bailleur usufruitier. Le nu-propriétaire peut ainsi acquérir un logement à -40% du prix du marché.

Comment retrouver la pleine propriété du bien ?

L’usufruitier est viager, il peut profiter de son droit de jouissance sur le bien jusqu’à son décès. Dès lors, le nu-propriétaire pourra récupérer la pleine propriété sur son bien immobilier.

L’usufruit peut également prendre fin au terme du bail, si un délai a été défini lors du contrat en démembrement. Dans tous les cas, le décès de l’usufruitier entraînera la pleine propriété du bien.

Cession du bail en usufruit

En cas de litiges, d’autres conditions peuvent permettre au nu-propriétaire de demander la fin de l’usufruit :

  • Non usage de l’usufruit pendant 30 ans
  • Dégradation du bien immobilier par l’usufruitier
  • Manquement de l’usufruitier à ses obligations d’entretien du bien

Vente et achat immobilier en usufruit

L’estimation du prix de vente d’un bien en nue-propriété doit prendre en compte d’une part la condition de l’investisseur (nu-propriétaire), d’autre part celle du bailleur professionnel (usufruitier).

Prix de vente d’un bien en nue-propriété

Voici les critères pour définir la valeur de l’usufruit :

  • Estimer la valeur des avantages de l’usufruitier
  • Dans le cas d’un logement usufruit en location, définir les loyers perçus

Il convient également d’ajuster le prix de vente en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cette estimation immobilière s’applique en fonction d’un barème fiscal (Art-762, Code Général des impôts). Le barème fiscal permet d’estimer le prix de vente en fonction de l’âge du vendeur (usufruitier) et du nombre d’années durant lesquelles l’acheteur (nu-propriétaire) ne pourra pas profiter du bien.

Succession en nue-propriété

En cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété entre dans la succession, elle peut alors être transmise aux héritiers.

Mémo : acheter un bien en nue-propriété pour développer son patrimoine immobilier

  • Le démembrement permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier durant une période de 15 ou 20 ans.
  • La nue-propriété est un dispositif d’investissement immobilier conçu pour prendre en compte les avantages fiscaux et assurer la sécurité des partis.
  • Le nu-propriétaire ne finance qu’une partie de la valeur du bien immobilier à hauteur de 60% de la valeur du logement.
  • Une décôte de 40% du prix d’achat du bien immobilier est obtenue par le propriétaire.
  • Le nu-propriétaire récupère 100% du bien à la fin du bail en nue-propriété.
  • Le nu-propriétaire investit dans l’immobilier sans risque locatif, ni charge d’entretien du bien immobilier.
  • Le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité liée à l’impôt de solidarité sur la fortune.
  • Le nu-propriétaire est exonéré d’impôts sur le revenu durant la durée de la période de démembrement.
  • Les intérêts d’emprunt liés à l’achat de l’appartement en nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers du contribuable.

Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier en toute sécurité ?

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